一、什么是104地块？
在2009年全市“两规合一”成果编制阶段，在衔接国家关于开发区设立的有关规定和上海市工业布局的实际情况的基础上，通过整合、归类和完善，形成了工业用地规划布局成果，划定104个产业区块，统称为“104区块”。104区块以空间优化、结构调整、绩效提高和能级提升为导向，重点发展战略性新兴产业、先进制造业和与之配套的生产性服务业。工业区块控制线是本市工业项目落地的重要依据。
凡是在104地块中的厂房、仓库，绝大多数是合法、规范的，资质完备，可靠性高，不易面临拆迁、改造的风险。
在规划集中建设区内104区块外还有近195平方公里现状工业用地，称为“195区域”，以规划引导、转型调整、功能提升和融合发展为导向。在规划集中建设区外还有近198平方公里的现状工业用地，称为“198区域”，以规划引导、生态优先、减量调整为导向。
根据2016年发布的《上海市工业区转型升级“十三五”规划》的通知，在“十三五”期间，按照新一轮城市总体规划的要求，以加强产业与生活的空间融合、推进产业转型升级为导向，根据园区区位、资源禀赋、环境容量和产业定位等因素，形成空间集约高效、功能格局互补、发展路径清晰的产业园区发展布局。构建“产业基地—产业城区—产业社区”+“零星工业用地”的“3+1”产业园区空间布局体系，支持部分104、195和198区域有进有退、动态调整、优化布局；以产业升级为导向，以发展战略性新兴产业和先进制造业为重点，在工业区内形成产业特色鲜明、布局集中、配套完善的产业集群；推进科创要素在工业区内集中集聚，构筑科创环境新高地，形成产业链-创新链区域协同发展格局。
确保先进制造业和战略性新兴产业发展空间，到2020年全市规划工业用地总规模控制在550平方公里左右；中长期依托城市化推进区块数量和工业用地总量规模稳中有降，到2040年全市规划工业用地总规模控制在规划建设用地规模的10%-15%。
在工业用地总量控制的基础上，进一步加强104区块、195区域和198区域的统筹优化联动机制。构建“产业基地—产业城区—产业社区+零星工业用地”的“3+1”产业园区空间布局体系，明确现有“104、195、198”的转型路径和管理策略，在规划土地、产业发展、环境保护等方面实施差别化支持引导政策。对“3+1”产业园区规划布局范围之外的现状工业用地按现行相关政策逐步进行调整和转型。
——产业基地。主要是承载国家战略功能、具有一定规模或对周边环境、安全和交通等具有一定影响的大型高端制造产业基地和物流产业基地，予以长期锁定并提升功能。产业基地内用于先进制造业发展的工业用地面积不少于150平方公里。
——产业城区。主要是具有一定规模的各类开发区。重点加强产业城区和城镇生活地区的功能和空间统筹，满足科创中心、“四新”经济的发展需求，加快功能提升，根据就业规模和结构，适当增加配套居住和公共设施，改善环境品质。
——产业社区。主要是104区块中规模较小、功能融合程度较高的区域，195区域中具有一定规模的规划保留工业点，以及具有一定规模和集聚效应的创意产业园区、生产性服务业功能区、信息服务产业基地、科技孵化器、大学科技园等。发挥小规模、分散化、便利化、特色化的优势，与城市（城镇）其他功能融合发展，逐步引导功能提升。
——零星工业用地。是指195区域和198区域中与城镇功能定位相匹配、满足周边就业需求、适度保留的零星工业用地。需综合考虑产业类型和用地绩效，按照严格的认定标准进行控制。
《上海产业用地指南（2019版）》对上海市产业用地按产业类工业用地（分行业）、标准厂房类工业用地、产业类研发用地、通用类研发用地、仓储用地，分别从容积率、投资强度、产出强度和税收强度列明了具体的评估考核标准。
| 名称 | 分部 | 产权归属 | 规划产业方向 | 代表园区 |
| 104区域 | 规划工业区块 | 各类企业均有 | 总量不变，调整结构；以发展先进制造业、战略性新兴产业和生产性服务业为主 | 中心城区：漕河泾开发区，彭浦开发区，桃浦开发区等 |
| 195区域 | 规划工业区块外的集中建设区 | 多数在国有大集团名下 | 土地用途不变，用途转换、区域整体转型；完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业。 | 八号桥创意产业园区，老码头创意产业园区，田子坊 |
| 198区域 | 195区域外的零散工业用地 | 多数在乡镇企业名下 | 减量！ |
104地块的规划产业方向，就为了发展和扶持先进制造业、生产性服务业。且面积总量不变，只是调整结构，面临的拆迁整改风险最低。在面积上，104区域占地面积达700多平方公里，能容纳更多的企业。
195区域就是在104区块之外，又在上海市集中建设区内的现状工业用地，整体的发展情况虽然不如104区块，但是好在也是在集中建设区内，仍然属于产业地产发展的优质区域。唯一存在的问题就是区域内复杂的产业结构，可能将面临产业转型升级的问题，同时也是产业园区企业获得存量项目的机遇。
198区域属于3类中最复杂的区域，产业以当地乡镇企业为主，缺乏整体规划。在上海市统筹管理的情况下，势必将面临大幅度的洗牌。再加上在2017年发布的《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》中明确指出，工业用地将从17年的27%将至17%，也就是550平方公里，198区域可能就是被裁撤工业用地的重灾区。
195、198区域，规划面积总量上不足104地块的三分之一，而在规划产业方向上，更倾向于用作文化创意产业基地，为工业服务的仓储、厂房很难在此“存活”，大多需要改迁或者转型，稳定性较低。
无论是政府工作报告2018，还是上海市城市规划2035，促进区域协调发展，乡村振兴战略，都被高度重视。
104地块中，有较大一部分位于市区中的村镇，这对于完善新城综合功能，促进新市镇协调发展有着非常重要的作用，从这个角度看，这些区域也是政策利好。
